大连 旅顺口 -- Dalian Lushunkou

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法規公文

旅順口區人民政府關于印發旅順口區城市房屋專項維修資金管理辦法的通知
[旅政發〔2018〕57號]

發表日期:2018年5月6日

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經濟技術開發區管委會,各園區管委會,各街道辦事處,區政府各部門,駐區中省市直單位:

現將《旅順口區城市房屋專項維修資金管理辦法》印發給你們,請認真遵照執行。


大連市旅順口區人民政府
2018年5月6日   

(此件公開發布)

旅順口區城市房屋專項維修資金管理辦法

第一章 总  则

第一条  为加强房屋专项维修资金管理,保障房屋共用部位、共用设施设备的维修和正常使用,维护房屋专项维修资金所有者的合法权益,根据《物业管理条例》(国务院令第504号)、《住宅专项维修资金管理办法》(建设部、财政部令第165号)和《大连市城市房屋专项维修资金管理办法》(大政发〔2017〕24号)等法律、法规规定,结合我区实际,制定本办法。

第二条 本办法所称房屋专项维修资金(以下简称维修资金),是指专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

本辦法所稱房屋共用部位,是指根據法律、法規和房屋買賣合同,由單幢房屋內業主共有的部位,一般包括:房屋的基礎、承重牆體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的牆面(含陽台外牆面)、單元門、門廳、樓梯間、走廊通道等。

本辦法所稱共用設施設備,是指根據法律、法規和房屋買賣合同,由房屋業主共有的附屬設施設備,一般包括:電梯、天線、照明、消防設施、安保設施、避雷設施、排水設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備用房等。

第三条 本办法适用于旅顺口区国有土地范围内维修资金的交存、使用、管理和监督。

第四条 维修资金使用管理遵循“专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督”的原则。

第五条 区房地产行政主管部门负责维修资金政策制定,并会同区财政部门负责对维修资金管理工作进行指导和监督。区财政部门负责维修资金存储、保值增值和及时划转。区住房维修资金管理中心(以下简称管理中心)负责维修资金归集、划转使用、结算分摊和信息查询服务等日常管理工作。

第二章 维修资金的交存

第六条 维修资金交存范围包括:

(一)住宅,但一個業主所有且與其他房屋不具有共用部位、共用設施設備的除外;

(二)住宅小區內的非住宅,以及住宅小區外與單幢住宅結構相連的非住宅。

第七条 维修资金交存标准:

(一)本辦法施行後,在取得國有建設用地使用權成交確認書或劃撥決定書的土地上建設的房屋,應當按照以下標准交存首期維修資金:

1.電梯房屋每平方米建築面積交存200元,其中業主交存50元,開發建設單位交存150元(含電梯專項70元);

2.無電梯房屋每平方米建築面積交存130元,其中業主交存50元,開發建設單位交存80元;

3.地下建築物及不共用公共電梯的房屋按無電梯房屋標准交存。

(二)本辦法實施前,在取得國有建設用地使用權成交確認書(中標通知書)或劃撥決定書的土地上建設的房屋,業主和開發建設單位按原標准交存首期維修資金。

(三)出售公有住房的,業主應當按照所擁有房屋的建築面積每平方米20元的標准交存首期維修資金,售房單位應當按照公有住房售房成本價20%的標准交存維修資金。

區物業行政主管部門應根據建築市場變化情況,經測算論證並報區政府批准後,適時調整首期維修資金交存標准。

第八条 业主交存的维修资金属于业主所有。从公有住房售房款中提取的维修资金属于公有住房售房单位所有。

第九条 进行房屋预售的开发建设单位应在办理预售许可证时,按照预测绘面积交存维修资金,同时代交开发项目涉及的业主应交维修资金。在办理房屋初始登记时,按照最终房屋面积测绘成果报告和多退少补的原则进行维修资金决算。

進行現房銷售的開發建設單位應在辦理房屋初始登記時一次性交存維修資金,同時代交開發項目涉及的業主應交維修資金。

業主應在辦理房屋入住手續前,向開發建設單位支付其應交維修資金部分。

購買公有住房的業主應在辦理房屋産權時,將首期維修資金存入公有住房維修資金專戶。

公有住房售房單位應在收到售房款之日起30日內,將提取的維修資金存入公有住房維修資金專戶。

第十条 维修资金专户和维修资金专户的开户银行由区财政部门负责设立、确定。维修资金交存应当使用由财政部门统一监制的维修资金专用票据。

第十一条 维修资金实行专户存储。业主交存的维修资金以物业管理区域为单位设账,按房屋户门号设业主分户账;公有住房售房单位交存的维修资金以物业管理区域为单位设账,按房屋户门号设业主分户账;开发建设单位交存的维修资金以物业管理区域为单位设账,按栋设分户账;电梯专项维修资金以物业管理区域为单位单独设账,按房屋户门号设业主分户账。

第十二条 设立房屋专项统筹维修资金。将维修资金利息的增值部分和除公有住房外的房屋灭失后无法退返的维修资金作为房屋专项统筹维修资金,主要用于支付专业工程造价咨询机构工程审核费及应急维修费等,资金充足的情况下,也可用于补充业主分户账利息余额。

第十三条 业主分户账面维修资金余额不足首期交存额30%的,应当及时续交。成立业主大会的,续交维修资金的方案由业主委员会拟订,提交业主大会通过后,由业主委员会具体实施;未成立业主大会的,由所在地街道办事处组织业主按照现行维修资金交存标准及时续筹。区物业行政主管部门和所在地街道办事处负责做好维修资金续交的监督指导工作。

第三章 维修资金的使用

第十四条 维修资金的使用,应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

第十五条 维修资金应当专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造,不得挪作他用。

第十六条 房屋共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,按照下列规定分摊:

(一)商品房之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用,由相關業主按照各自房屋建築面積的比例分攤;

(二)售後公有住房之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用,使用維修資金的,由受益的業主和公有住房售房單位按照所交存維修資金的比例分攤,其中業主承擔的部分,由相關業主按照各自房屋建築面積的比例分攤;

(三)售後公有住房與商品房之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用,先按照建築面積比例分攤到各相關房屋,其中售後公有住房應分攤的費用,再按照本條第(二)項規定進行分攤;

(四)已售出但業主未交存維修資金的商品房之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用,由業主按照擁有房屋建築面積比例分攤;尚未售出且未交存維修資金的商品房和公有住房之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用,由開發建設單位和公有住房管理單位按照擁有房屋建築面積比例分攤。

  第十七条 下列费用不得从维修资金中列支:

(一)應當由開發建設單位或者施工單位承擔的房屋共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用;

(二)應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用;

(三)應當由當事人承擔的因人爲損壞房屋共用部位、共用設施設備所需的修複費用;

(四)根據物業服務合同約定,應當由物業服務企業承擔的房屋共用部位、共用設施設備的維修和養護費用。

第十八条 房屋共用部位、共用设施设备保修期满后10年内的维修项目,应使用维修资金利息实施;保修期满后10年外的维修项目,维修资金账户利息余额不足的,可以按照每年不超过维修资金原始本金2%的比例提取使用。

維修資金本金應按照開發建設單位、售房單位、個人的順序使用。

實施應急維修項目使用維修資金,可不受本條款限制。

第十九条 维修资金划转使用职责分工:

街道辦事處:負責監督指導業主大會,並對業主大會決議及年度維修計劃的制定和調整進行簽章確認;工程竣工後,參與工程驗收,並對工程認定的相關驗收材料進行簽章確認;負責對維修資金開戶、資金劃轉使用、分攤結算、計劃調整的上報材料進行簽章確認;未成立業主委員會的住宅小區,明確相關部門代行業主委員會職責。

區財政部門:負責維修資金劃轉並監督轄區內維修資金劃轉使用工作。

區物業行政主管部門:負責指導、協調、監督轄區內維修資金劃轉使用工作;負責維修資金開戶、資金劃轉使用、分攤結算、計劃調整上報材料的備案。

管理中心:負責對維修資金開戶、資金劃轉使用、分攤結算、計劃調整的上報材料進行資金和要件審查;負責維修資金開戶、資金劃轉使用、分攤結算、計劃調整的實施。

第二十条 申请使用维修资金,应当先按照下列程序开立维修资金使用结算账户(以下简称开户):

(一)申請人向所在地街道辦事處提出維修資金開戶申請,所在地街道辦事處進行簽章確認。

有産權單位管理的住宅小區,由産權單位申請開戶;成立業主委員會的住宅小區,由業主委員會委托物業服務企業申請開戶;未成立業主委員會但有開發建設單位委托前期物業服務企業管理的住宅小區,經所在地街道辦事處核實後,由前期物業服務企業申請開戶;無物業服務企業管理的住宅小區(含零散樓棟和多産權住宅小區等),由所在地街道辦事處明確的物業管理工作機構組織業主委托一家物業服務企業、管理單位或維修單位申請開戶。

(二)申請人持經所在地街道辦事處核實後的有關材料到區物業行政主管部門進行開戶備案。

(三)申請人持經區物業行政主管部門備案的有關材料到管理中心開戶。

第二十一条 已开户的住宅小区申请维修资金划转使用,应当按照下列程序办理:

(一)由維修資金申請開戶單位制定年度維修計劃。

(二)業主委員會組織召開業主大會(未成立業主委員會的,由所在地街道辦事處明確的物業管理工作機構組織召開),對年度維修計劃進行討論,所在地街道辦事處應參加業主大會。年度維修計劃經維修資金列支範圍內專有部分占建築物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主討論通過後,形成業主大會決議,經所在地街道辦事處簽章確認後,在物業管理區域內公示5日。

(三)年度維修計劃公示無異議後,申請人持有關材料到所在地街道辦事處進行審核。

成立業主委員會的住宅小區,業主委員會爲申請人;未成立業主委員會或無物業服務企業管理的住宅小區(含零散樓棟和多産權住宅小區等),所在地街道辦事處明確的物業管理工作機構爲申請人。

(四)申請人持經所在地街道辦事處審核通過後的有關材料到區物業行政主管部門備案。

(五)備案後,申請人登陸管理中心網站進行網上申報;管理中心審核通過後,區財政部門劃轉年度工程款的70%到管理中心賬戶;申請人持有關材料到管理中心辦理劃轉年度工程款的70%。

第二十二条 完成维修项目的住宅小区申请维修资金结算分摊,应当按照下列程序办理:

(一)維修工程竣工後,由業主委員會負責組織相關人員到現場進行工程認定(未成立業主委員會的由所在街道辦事處明確的物業管理工作機構負責組織),對維修工程的真實性及是否與維修計劃相一致進行審核確認並出具相關驗收材料,所在地街道辦事處應參與驗收並對驗收材料進行簽章確認。申請人應當將《完成工程結算分攤明細表》在物業管理區域內顯著位置公示5日。

(二)《完成工程結算分攤明細表》經公示無異議後,申請人持有關材料到所在地街道辦事處進行簽章確認。

(三)申請人持經所在地街道辦事處審核後的有關材料到區物業行政主管部門備案。

(四)備案後,申請人登陸管理中心網站進行網上結算分攤申報;管理中心審核通過後,區財政部門劃轉工程結算款尾款到管理中心賬戶;申請人持有關材料到管理中心辦理劃轉工程結算款尾款。

對于沒有按時結算的單位,不予撥付下一年度的維修費用。

第二十三条 维修计划发生变更的,应当按照本办法第二十一条的规定重新办理维修资金划转使用申请。

第二十四条 发生危及房屋安全、严重影响居民生活等紧急情况,应当作为应急维修项目,立即对房屋共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造。

應急維修項目一般包括:

(一)屋面、外牆大面積滲漏的;

(二)電梯出現故障,經專業技術機構判定需要維修的;

(三)樓體外立面局部有坍塌、脫落危險的;

(四)共用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙,危及人身財産安全的;

(五)其他涉及公共安全或嚴重影響業主正常生活的。

實施應急維修項目需要使用維修資金的,業主委員會應當把維修資金用于應急維修的有關情況告知業主(未成立業主委員會的,由物業服務企業告知)。

第二十五条 应急维修项目使用维修资金,应当按照以下程序办理:

(一)由業主委員會向所在地街道辦事處提出申請(未成立業主委員會的,由街道辦事處明確的物業管理工作機構或物業服務企業或其他利益相關人提出申請)。

(二)所在地街道辦事處收到申請,應立即通知區物業行政主管部門進行現場勘察,對確認需要應急維修的或發現存在緊急情況的,由業主委員會、所在地街道辦事處、區物業行政主管部門出具《應急維修項目確認書》,通知申請人先行組織搶修;涉及電梯等相關專業部門的,應通知專業部門共同勘察,並在《應急維修項目確認書》中提出明確意見。申請人不維修或無能力組織維修的,由所在地街道辦事處組織維修。

(三)申請人或所在地街道辦事處持《應急維修項目確認書》到管理中心申請劃轉工程款項;管理中心審核通過後,區財政部門3個工作日內劃轉預算維修費用的70%到管理中心賬戶;管理中心將預算維修費用的70%直接劃轉到維修項目施工合同約定的賬戶。

(四)維修項目竣工後,按照本辦法第二十二條的規定辦理維修費用余額劃轉、結算分攤手續。

第二十六条 在维修项目施工过程中,业主、物业使用人及相邻人应当给予配合,不得阻挠正常施工。

第二十七条 为保证工程质量和维修资金的合理使用,对于单笔工程预算10万元以上,或年度维修预算总额30万元以上,以及提取超过本金2%的维修项目,管理中心应聘请专业工程造价(咨询)审核机构应对工程预决算进行审核,相关费用从房屋专项统筹维修资金列支。

第二十八条 下列资金应当转入维修资金滚存使用:

(一)維修資金的存儲利息;

(二)利用房屋共用部位、共用設施設備進行經營的,業主所得收益,但業主大會另有決定的除外;

(三)房屋共用設施設備報廢後回收的殘值。

前款第(二)項、第(三)項所列資金經業主大會決定轉入維修資金滾存使用的,由區財政部門轉入項目維修資金專戶。

第四章 维修资金的管理

第二十九条 房屋所有权转让时,房屋分户账中结余的维修资金随房屋所有权一并转让。

第三十条 房屋灭失的,维修资金结余部分应当按照以下规定办理:

(一)房屋分戶賬中的維修資金返還業主;

(二)本辦法施行後滅失的已售公有住房,售房單位交存的維修資金返還售房單位,售房單位滅失的,上繳國庫;

(三)本辦法施行後滅失的商品房,開發建設單位交存的維修資金返還業主,未銷售或業主不存在的,作爲房屋專項統籌維修資金提存使用;

(四)本辦法施行前滅失的商品房,開發建設單位交存的維修資金不予退返,作爲房屋專項統籌維修資金使用。

第三十一条 管理中心应当向业主、业主委员会、公有住房售房单位及相关物业服务企业提供以下查询服务:

(一)維修資金交存、使用、增值收益和結存的總額;

(二)發生列支的項目、費用和分攤情況;

(三)業主、公有住房售房單位分戶賬中維修資金交存、使用、增值收益和結存的金額;

(四)其他有關維修資金使用和管理的情況。

業主、業主大會對查詢的情況有異議的,可以要求房地産行政主管部門複核。

第三十二条 维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部有关规定。

第三十三条 维修资金的管理费用从维修资金的增值收益中列支,并与维修资金分账核算。

第三十四条 维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销管理,应当按照财政部以及省、市、区财政部门的有关规定执行,并接受区财政部门的监督检查。

第三十五条 维修资金的管理和使用,应当依法接受审计部门的审计监督。

第五章 附  则

第三十六条 违反本办法以及国家、省、市、区有关维修资金管理规定的行为,按照《物业管理条例》《住宅专项维修资金管理办法》及其他物业管理相关文件的规定予以处理。

第三十七条 本办法由旅顺口区人民政府负责解释。

第三十八条 本办法自2018年5月1日起施行。